Operação Black Flow: o esquema imobiliário que movimentou R$ 90 milhões em Itapema

O que é a Operação Black Flow

No dia 3 de setembro de 2025, o Grupo de Atuação Especial de Combate às Organizações Criminosas (GAECO) do Ministério Público de Santa Catarina (MPSC), com apoio da 2ª Promotoria de Justiça de Itapema, deflagrou a Operação Black Flow.

O objetivo é apurar um suposto esquema de fraude no mercado imobiliário que, segundo o Ministério Público, teria movimentado aproximadamente R$ 90 milhões.

Foram cumpridos 28 mandados de busca e apreensão e quatro prisões preventivas, em Santa Catarina e também em outros estados.

Como funcionaria o esquema

De acordo com o MPSC, o grupo investigado lançava empreendimentos imobiliários sem o devido registro de incorporação — documento obrigatório para a comercialização de unidades ainda na planta.

Conforme a investigação, o grupo lançava um empreendimento na modalidade SPE (Sociedade de Propósito Específico), sem registro de incorporação e vendia as unidades. O dinheiro que entrava destas negociações, ao invés de custear as obras, eram transferidos para contas pessoais ou empresas do grupo, e ainda, usados para subsidiar outras SPEs.

O grupo investigado é composto por 7 empresas principais, incluindo uma holding com sede nos Estados Unidos. Contando com cada SPE aberta por empreendimento, há 43 empresas investigadas.

Segundo as investigações:

1. Criavam-se Sociedades de Propósito Específico (SPEs) para cada novo empreendimento;

2. Imóveis eram vendidos antes da regularização legal, aumentando o risco para compradores;

3. Os recursos obtidos com as vendas não eram destinados integralmente às obras, mas desviados entre empresas ligadas ao grupo.

Foram cumpridos mandados de busca e apreensão e prisão preventiva nas cidades de Porto Belo, Itapema e Joinville, assim como Rio de Janeiro e São Paulo.

Segundo o MPSC, até o momento se tem notícia de apenas um empreendimento efetivamente entregue em Itapema, com inúmeras irregularidades estruturais e sem matrícula própria.

Consequências e possíveis vítimas

O MPSC aponta que o grupo pode ter lesado centenas de pessoas que adquiriram imóveis na planta em Itapema e região.

Estima-se um prejuízo global na ordem de R$ 90 milhões e centenas de vítimas.

Crimes em apuração

A investigação do MPSC envolve a apuração de possíveis crimes como:

• Organização criminosa;

• Estelionato;

• Lavagem de dinheiro;

• Crimes contra a economia popular.

Além da esfera penal, também podem surgir desdobramentos no Direito do Consumidor e no Direito Civil, já que compradores são parte hipossuficiente em contratos desse tipo.

Riscos para o mercado e para os compradores

O caso evidencia alguns pontos críticos do mercado imobiliário:

• Venda sem incorporação registrada: aumenta drasticamente o risco de calote ou não conclusão da obra;

• Dificuldade de fiscalização das SPEs: empresas criadas para cada empreendimento podem dificultar a responsabilização e a rastreabilidade dos valores;

• Pulverização de responsabilidade: Devida a estruturação do grupo em diversas pessoas jurídicas, torna-se difícil apontar os responsáveis e assegurar bens suficientes para ressarcimento dos prejuízos, já que esta estrutura favorece a pulverização financeira;

• Prejuízo coletivo: quando o número de vítimas é elevado, os impactos vão além do prejuízo financeiro individual, abalam a confiança no setor.

Como o consumidor pode se proteger

1. Exigir o registro de incorporação no cartório de imóveis antes de assinar contrato;

2. Pesquisar o histórico da construtora ou SPE: obras entregues, reputação, processos judiciais;

3. Consultar órgãos de classe (CRECI, OAB) e entidades de defesa do consumidor;

4. Buscar orientação jurídica antes de investir em imóveis na planta;

5. Fazer a Due Dilligence Imobiliária e analisando a documentação.

Conclusão

A Operação Black Flow mostra que, mesmo em cidades em crescimento como Itapema, fraudes estruturadas podem colocar em risco economias de uma vida inteira.

Por ora, os detalhes oficiais confirmados pelo MPSC indicam um esquema milionário, envolvendo SPEs e empreendimentos sem incorporação registrada.

Para advogados, investidores e consumidores, o caso serve de alerta: sem registro de incorporação, não há segurança na compra de imóveis na planta.

Leia também: Comprar imóvel na planta: o que pode dar errado e como transformar risco em oportunidade ou Monitoramento do COAF sobre Operações Imobiliárias

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