O Reajuste dos Contratos de Aluguel

Durante a pandemia do Coronavírus muitos índices de reajuste aumentaram consideravelmente subindo o valor dos alugueis, surgindo a dúvida se sua aplicação seria legal ou mesmo obrigatória.

A regra geral dos contratos é que as partes contratantes são livres para estipular os termos de sua negociação, desde que não ultrapassem alguma disposição da lei. Usando o poder de contratar conferido às pessoas, elas geralmente ao fazer um contrato de aluguel já determinam um índice de reajuste do preço dos alugueis mensais, pois comumente estes contratos ficam vigentes por anos.


Com o passar do tempo a moeda sofre alteração em seu valor, geralmente desvalorizando, então não seria justo exigir que o locador ficasse 10 anos recebendo o mesmo valor mensal do aluguel, sendo que o poder de compra da moeda já não seria mais o mesmo.


Para solucionar esta questão, os contratos são reajustados evitando a defasagem dos valores.


Acontece que no último ano, em virtude dos impactos da pandemia causada pelo Coronavírus, os índices de reajuste (IGPM, INPC, IPCA, INCC...) subiram muito, alguns mais de 30%, o que pode ter causado certo desequilíbrio nas contas de muitos contratantes, pegando de surpresa os orçamentos.


Diante desta situação nasce a dúvida se este reajuste tão elevado do índice nos contratos seria legal ou mesmo obrigatório.


O contrato faz lei entre as partes e deve ser cumprido pois foi uma condição aceita pelos contratantes (se não aceita alguma cláusula é possível discutir antes de assinar). Ao assinar um contrato presume-se que as partes estão de acordo a cumprir com ele e dispostas a assumir os riscos.


Por este motivo, o simples aumento do índice não tem sido motivo suficiente para os tribunais reverem a forma de reajuste, devendo ser cumprido na integralidade, caso contrário o credor poderá exigir as penalidades pelo inadimplemento. É recomendado que os juízes somente interfiram nos contratos em casos que realmente haja infringência de alguma lei ou um desequilíbrio desproporcional entre as partes. Não acontecendo isso, respeita-se o que as partes (maiores e capazes) contrataram entre si.


No entanto, existem alguns projetos de lei em tramitação que limitariam a aplicação de alguns índices, mas isso somente valerá se e quando os projetos forem aprovados, o que não aconteceu até o momento.


Contudo, para evitar o rompimento dos contratos, percebeu-se que muitos locadores entenderam a situação atípica e aceitaram fazer concessões repactuando as cláusulas do contrato, como reduzir o índice de reajuste, aumentar o número de parcelas finais, etc., mas esta flexibilização não é uma regra e nem uma obrigação, fica a critério do locador.


Por outro lado, o locador não pode reajustar o contrato livremente conforme lhe convém, afinal ele também está sujeito ao contrato (esta é a importância de um contrato claro e objetivo).


Se o reajuste for abusivo, a parte que se sentir prejudicada poderá requerer em Juízo que o valor a ser pago seja reequilibrado conforme previsto na lei e no contrato.


É importante esclarecer que para o reconhecimento de alguma abusividade ou situação que permita a revisão do contrato não basta a opinião das partes, mas sim uma análise jurídica do que é considerado abusivo e acima de tudo, é necessário comprovar estas alegações (se seu faturamento caiu ou seu comércio ficou fechado, deve haver provas disso, não apenas alegações).


Foi muito comum comércios físicos terem seus estabelecimentos fechados, porém em contrapartida, as vendas online ou por delivery aumentaram muito o que segurou ou até aumentou o faturamento em alguns casos, por isso, o simples fato do comércio ter ficado fechado não tem sido motivo bastante capaz de revisar as cláusulas do contrato assinado conforme a vontade das partes.


A pandemia por si só não tem sido justificativa suficiente para a revisão dos contratos, é necessário provar que houve alguma situação específica excepcional que permita a discussão.


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