Para que serve a Promessa de Compra e Venda de Imóvel?

Você já ouviu falar que "propriedade só se transfere por Escritura Pública", certo? Então para que fazer um contrato particular antes? Vamos te ajudar.


A Promessa ou Compromisso de Compra e Venda é um contrato particular assinado pelas partes para garantir o negócio até que a Escritura Pública fique pronta, mas o contrato não substitui a Escritura Pública, já que imóveis somente podem ser transferidos por meio do registro deste documento público lavrado por Tabelião de Notas (embora exista algumas exceções) na matrícula no imóvel.


A Promessa ou Compromisso de Compra e Venda é assinado como uma etapa preliminar, antes da Escritura Pública, nos casos em que as partes possuem interesse em estipular condições para o negócio ou ainda não podem/querem assinar imediatamente a Escritura Pública.


É muito comum em contratos de compra e venda que algumas condições seja impostas antes de ser concluído, como o preço pago em parcelas, que o comprador não tenha o dinheiro para as despesas à vista, que seja necessário a averbação de uma construção, a quitação do contrato de financiamento, etc.


Nestes casos as partes já negociaram os termos, as vezes até já deram algum valor de entrada, mas não possuem qualquer documento para comprovar o que ficou combinado e neste ponto que surge o problema.


Qualquer descumprimento ou mal entendimento das condições será muito difícil de provar ou impor que seja cumprido, o que pode gerar prejuízos. Por este motivo se faz o contrato particular antes da escritura.


Enquanto essas providências são tomadas (pagamento total do preço, averbação de construção, quitação de contrato de financiamento...) as partes já possuem um documento prevendo todas as regras, inclusive quem pagará pelas providências, o que será feito em caso de inadimplência e o prazo para a assinatura da escritura pública.


Esta Promessa/Compromisso pode ser inclusive registrada na matrícula do imóvel, tornando possível o conhecimento da negociação por terceiros, o que acaba resguardando os direitos do comprador até que aconteça o registro da escritura pública (se outra pessoa quiser comprar o mesmo imóvel ou se algum credor quiser penhorar, saberá que já existe um comprador para aquele imóvel).


Mais uma vez, não se confunde o registro da promessa com o registro da escritura pública, já que o objetivo do registro da promessa é noticiar a existência de uma negociação, mas que não transferirá a propriedade para o nome do comprador, o que somente é possível com o registro da escritura pública.


Esta Promessa/Compromisso garante também que após pago o preço e cumpridas as condições, o imóvel será transferido para o nome do comprador ainda que o vendedor se negue a assinar a escritura pública. Por meio da ação de adjudicação compulsória, o comprador que pagou o preço e cumpriu as condições poderá apresentar o contrato particular ao Juiz, que mandará registrar o imóvel em nome do comprador, mesmo sem a assinatura do vendedor.


Como imóveis possuem preços mais elevados, geralmente quando a negociação não é bem feita o prejuízo é grande, por isso, o cuidado neste momento inicial é imprescindível.


Quando o negócio é bem feito logo no início, com a estipulação clara e direta de todas as condições, dificilmente apresentará problema no futuro. Já quando as partes têm pressa, pulam etapas e não sentam para estabelecer quais serão as regras a serrem seguidas, aí sim geralmente alguém terá prejuízo.


Imprevistos acontecem e se não houver um contrato a recorrer, as partes ficarão perdidas em relação ao que fazer e na maioria das vezes, se não há regra ninguém quer arcar com o prejuízo.


Mesmo se as partes se conhecem, possuem boa relação, isso não dispensa o contrato, afinal, imprevistos acontecem também com amigos e o que começa na amizade e confiança pode acabar sendo um grande problema estremecendo o bolso e a relação.


Caso você tenha ficado com alguma dúvida ou queira saber mais sobre este assunto, entre em contato clicando aqui.

70 visualizações