A "análise de risco" aumenta a segurança na hora de comprar um imóvel, além de ajudar a decidir se é um bom investimento ou possui muitos riscos, não valendo a pena.
Havendo interesse na compra de determinado imóvel é possível realizar uma investigação (due diligence imobiliária) que busca avaliar os riscos e defeitos que possam interferir na negociação. Essa investigação pode inclusive estar prevista na promessa de compra e venda, como uma condição para o negócio (se surgir alguma informação negativa na análise de risco, o contrato será desfeito).
O resultado desta investigação gera mais segurança, pois é possível prosseguir em uma negociação consciente da situação real e até antever riscos futuros.
Muito comum é a situação onde o vendedor "esconde" algumas informações ou pula etapas importantes, pressionando o comprador para fechar o negócio o mais rápido possível. Isso faz com que os riscos de algo dar errado no futuro sejam enormes. É melhor esperar 10 dias para a análise de risco do que brigar na justiça por 10 anos, certo?
No Brasil a justiça tem entendido que é dever de quem compra o imóvel investigar sua situação, não podendo alegar que desconhecia determinada informação se teve a oportunidade de consultá-la antes.
Por isso, dispensar certidões, assinar sem ler e pular etapas é muito arriscado, pois depois o comprador não poderá afirmar que não sabia, podendo perder muito dinheiro e até ficar sem o imóvel.
A análise de risco busca diversas informações do imóvel e dos vendedores, como por exemplo se o imóvel possui alguma dívida de IPTU, condomínio, ou então se os vendedores estão cometendo alguma fraude, se eles são os donos mesmo, etc.
Muitos dos alertas de risco encontrados são solucionáveis, como é o caso de débitos junto à Prefeitura, por isso, as vezes o negócio é tão bom que o comprador, ciente destes débitos, aceita continuar o negócio mesmo que tenha que fazer a quitação deles (aceita assumir o risco).
Porém, existem situações que não podem ser solucionadas, como é o caso de venda por quem não é o dono. Acontece bastante de uma pessoa acreditar ser a dona e negociar o imóvel, mas juridicamente o imóvel nunca esteve em seu nome (é filha do dono, tem uma procuração inválida, é usufrutuária...). Como ele nunca foi seu para poder vender, a menos que o real dono do imóvel assine (concorde em vender), a venda não vai acontecer, pois é impossível vender algo que não lhe pertence.
É sempre importante destacar que envolvendo imóveis geralmente os valores relacionados são consideráveis, as vezes as economias de uma vida, e por isso, caso algo dê errado no negócio, os prejuízos serão grandes.
Por este motivo recomenda-se tomar as precauções devidas antes de fechar o negócio, fazendo uma análise de risco, assim, diminui as chances de perder o valor do investimento e também assegura o comprador no futuro, caso seja chamado em uma ação judicial, terá provas de que foi cauteloso e buscou informações.
Mas atenção!! Não basta apenas pegar qualquer certidão e achar que está seguro, que "fez análise de risco", isso poderá deixar a falsa impressão de segurança enquanto na realidade não adiantou de nada.
Para haver uma boa análise precisa-se de duas coisas: tirar as certidões atualizadas e certas; e serem analisadas por profissional que entenda do assunto.
Duas situações frequentes é o cliente aparecer com certidões erradas ou até antigas as vezes até que o próprio vendedor forneceu, acreditando serem suficientes e válidas, e também consultarem profissionais muito competentes em suas áreas, mas que não entendem especificamente de Direito Imobiliário. Pedir ajuda para o primo que acabou de entrar na faculdade, o contador, o despachante, infelizmente pode prejudicar você, pois mesmo que na melhor das intenções, eles podem não saber analisar juridicamente as certidões. Não basta ver, é necessário entender quais impactos aquela informação poderá ter no negócio.
A análise de risco bem conduzida será capaz de expor as questões mais relevantes (nunca será possível esgotar a investigação) para o negócio, proporcionando condições para que o comprador decida se compra ou não, se vale a pena correr os riscos ou melhor sair em busca de outras oportunidades.
Por isso, uma boa dica é caprichar logo no início do negócio, fazendo a análise de risco e o contrato particular (compromisso de compra e venda). São estas etapas preliminares que podem poupar tempo e dinheiro no processo de negociação de imóveis, evitando ter que refazer ou consertar erros pelo caminho depois.
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