É possível rever o aluguel em tempos de crise econômica?

Quando a economia aperta, como no momento atual do Brasil, muitas dúvidas surgem sobre os contratos de aluguel. Com instabilidade no país, imóveis ficando vazios e dificuldade para fechar novos contratos, tanto locadores quanto locatários se perguntam: é possível rever o valor do aluguel nesses casos?

A resposta é: sim, em determinadas situações a revisão pode ser pedida, mas não é automática.

1. O que diz a lei sobre revisão de aluguel

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) prevê dois tipos de alteração no valor do aluguel:

• Reajuste anual: acontece automaticamente, de acordo com o índice previsto no contrato (geralmente IPCA ou IGP-M).

• Revisão judicial ou amigável: pode ser pedida a cada 3 anos de contrato, para adequar o valor ao preço de mercado. Ou seja, fora desse prazo, em regra, não se pode pedir a revisão apenas por vontade da parte.

2. Crise econômica é motivo para revisão?

Situações excepcionais, como crises econômicas, podem sim abrir caminho para uma revisão antes do prazo legal, mas é preciso analisar caso a caso.

O fundamento está no princípio da função social do contrato e na teoria da imprevisão, prevista no Código Civil. Se fatos novos e imprevisíveis tornam o contrato excessivamente oneroso para uma das partes, é possível pedir revisão judicial.

Na prática, a crise pode ser usada como argumento se:

• O valor do aluguel se tornou incompatível com o mercado local (por exemplo, imóveis semelhantes estão sendo alugados por valores bem menores);

• Há desproporção clara entre o que foi contratado e a realidade econômica atual;

• O imóvel está vazio há muito tempo, prejudicando tanto o locador quanto o locatário.

3. Melhor caminho: negociação

Embora a via judicial seja possível, ela costuma ser demorada e custosa. Por isso, a recomendação é que as partes tentem primeiro uma negociação amigável.

O locador pode preferir reduzir o aluguel temporariamente ou conceder descontos, em vez de manter o imóvel vazio. O locatário, por sua vez, ganha fôlego para manter o contrato em dia.

4. O que os tribunais têm decidido

Nos últimos anos, principalmente durante a pandemia da COVID-19, o Judiciário recebeu muitos pedidos de revisão de aluguel. Em vários casos, os juízes concederam reduções temporárias, considerando a excepcionalidade da situação.

Hoje, embora não exista uma regra automática, a jurisprudência mostra que crises que afetam a economia de forma geral podem sim justificar ajustes nos contratos de locação.

5. Conclusão

Em momentos de instabilidade econômica, como o que o Brasil enfrenta, é possível rever o valor do aluguel, mas não basta apenas alegar a crise. É preciso mostrar que o contrato ficou desequilibrado em relação ao mercado e que a manutenção do valor se tornou injusta.

O caminho mais saudável ainda é a negociação direta entre locador e locatário, preservando a relação contratual e evitando disputas judiciais. Mas, se não houver acordo, existe a possibilidade de buscar a revisão judicial com base na teoria da imprevisão.

Se você é proprietário de imóvel vazio, considere fazer concessões nesse momento difícil, talvez reduzir o valor pedido, ainda que por um prazo determinado, isso pode ajudar a alugar seu imóvel. Afinal, imóvel vago somente gera despesas e para investidores esta conta não fecha!

Dica final: se você é locador ou locatário e está passando por essa situação, consulte um advogado especializado em direito imobiliário para analisar o contrato e verificar a melhor estratégia.

Leia também: Quais são as responsabilidades das administradoras de imóveis na gestão de aluguéis? ou Monitoramento do COAF sobre Operações Imobiliárias

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