Uma dúvida muito frequente em contratos de aluguel é a respeito da taxa de condomínio, ou melhor, a quem cabe esta despesa, ao locador ou locatário.
Precisamos antes de tudo entender que: LOCADOR é o dono do imóvel e LOCATÁRIO é quem aluga.
Também é importante esclarecer que estamos falando aqui sobre a regra geral, porém é recomendado consultar seu contrato de aluguel e a Convenção de Condomínio para saber como é no seu caso especificamente.
A taxa de condomínio é paga para custear produtos e serviços importantes para o uso diário do condomínio, como materiais e serviços de limpeza, profissionais de segurança, manutenção de portões, elevadores, conta de água, energia, etc. variando de um edifício para outro.
Além da taxa de condomínio, é cobrado um valor destinado ao fundo de reserva (as vezes esse valor é cobrado embutido na taxa de condomínio, mas um dos lançamentos da taxa é destinado ao fundo), que nada mais é do que uma reserva para emergências ou investimentos no condomínio e na maioria dos casos é fixado entre 5% e 10% da arrecadação mensal.
Via de regra, estas despesas são cobradas por meio de rateio ou um valor fixo previamente aprovado pelos condôminos.
Mas a principal pergunta é: Quem paga a taxa de condomínio na locação, locador ou locatário?
A lei 8.245/91 que dispõe sobre a locação de imóveis urbanos prevê como regra que despesas ordinárias pertencem ao locatário e despesas extraordinárias pertencem ao locador, a menos que a Convenção de Condomínio ou contrato de locação estipule algo diferente.
Por despesas ordinárias entende-se despesas para utilização diária do imóvel, gastos do dia-a-dia que por óbvio serão usufruídos por quem está diretamente utilizando o local, portanto o locatário.
É por isso que a taxa de condomínio cabe à quem aluga (locatário), pois ele será o beneficiário direto do hall de entrada limpo, dos elevadores em funcionamento, do porteiro, manobrista, jardineiro, etc.
Já o fundo de reserva, por na maioria das vezes ser empregado em despesas extraordinárias, então cabe ao locador, pois ele na maioria das vezes vai cobrir custos para investimentos na edificação em si, que ficarão no local mesmo depois da saída do locatário ou ainda aumentarão o valor do imóvel, beneficiando seu proprietário. Como exemplo podemos citar um sistema de incêndio mais eficaz, a construção de uma piscina, troca do revestimento das áreas comuns.
Para entender melhor qual a natureza da despesa ajuda pensar que são do locador as despesas relacionadas à valorização do imóvel (um imóvel com piscina ou com áreas comuns modernas terá maior valor agregado) ou para torná-lo seguro para habitação (como obras estruturais ou de segurança), por outro, lado serão do locatário àquelas que beneficiarem de forma temporária (como a limpeza das áreas comuns) ou para manutenção do patrimônio (como jardinagem, pequenos reparos).
É importante destacar que o fundo de reserva não precisa ser utilizado apenas para despesas extraordinárias (embora isso seja o mais comum), então neste caso o locatário deverá fazer a reposição do valor (total ou parcial) utilizado para custeio de atividades ocorridas durante o período que esteve no imóvel.
Para concluir, deve-se saber que os valores pagos ao condomínio a título de fundo de reserva não são devolvidos, ou seja, mesmo que o imóvel seja vendido ou o locatário desocupe o imóvel, os valores pagos não são reembolsados.
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