Qual é a Base de Cálculo do ITBI?

Em julgamento recente o STJ esclareceu qual é a base de cálculo para o ITBI, alterando a forma com que o assunto vinha sendo aplicado na maioria das negociações.



O ITBI é o imposto devido sempre que um imóvel é transmitido à outra pessoa de forma onerosa (quando há alguma contraprestação, pagamento), sendo a hipótese mais comum a compra e venda. Em outras palavras, para que um imóvel vendido seja transferido na matrícula imobiliária para o nome do comprador, é necessário que tenha sido pago o ITBI.


O procedimento específico para pagamento do imposto pode variar, sendo que alguns municípios utilizam o valor venal como base de cálculo, outros possuem uma tabela própria pré-definida ou ainda adotam algum outro parâmetro.


Na maioria das vezes, informa-se o fisco municipal que está acontecendo uma venda, qual é o imóvel (matrícula) e qual o valor da negociação. A Administração por sua vez, checa sua base de dados (conforme a base de cálculo adotada) e aplica o percentual do imposto sobre o maior valor – ou a base de cálculo que possui cadastrada ou o valor declarado da negociação.


Como exemplo, imagine-se que uma casa está sendo vendida pelo valor de R$ 300.000,00, valor este pago pelo comprador e constante na escritura pública de compra e venda. Ocorre que esta casa na base de dados do fisco municipal está sendo avaliada por R$ 400.000,00. A base de cálculo, em princípio seria o valor maior, decorrente dos critérios de avaliação pré-estabelecidos pelo município.


No entanto o Superior Tribunal de Justiça (STJ) no Recurso Especial (nº 1.937.821/SP – 2020/0012079-1) em julgamento de incidente de Resolução de Demandas Repetitivas tratando da base de cálculo para o ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis decidiu que esta aplicação não está correta.


Em primeiro lugar o STJ lembrou que o fato gerador do ITBI é o negócio jurídico (compra e venda, permuta, cessão onerosa de direitos, etc.) e que “a expressão “valor venal” contida no art. 38 do CTN deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias”.


Esclareceu ainda que embora seja possível dimensionar o valor médio (geral) dos imóveis no mercado (analisando localização, metragem, etc.) quando se trata do caso específico outros fatores podem influenciar seu real valor, como a existência de construções e melhorias (sauna, piscina, automação, qualidade dos materiais...), estado de conservação, necessidade do vendedor em vender (tratamento médico, dívidas...) ou do comprador (poucas opções no mercado, relação familiar ou de trabalho com a vizinhança, etc.), imóvel não regularizado (precisa georreferenciar, cancelar hipoteca, usufruto...).


Perceba que uma casa bem localizada mas de construção muito antiga terá menor valor do que uma casa com as mesmas características físicas, só que com tecnologia moderna, ou então uma pessoa que precisa vender rápido aceitará um menor valor sobre um mesmo imóvel do que se estivesse em condições de negociar com mais tempo.


Estas variantes fazem com que valores pré-definidos de base de cálculo nem sempre estejam alinhados com a realidade do caso e por isso, o imposto poderia ser recolhido de forma equivocada, até prejudicando o contribuinte em alguns casos. O julgamento considerou que “o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido, in concreto”.


Assim, a decisão concluiu que considerando as características próprias do fato gerador do ITBI, a base de cálculo deve partir da declaração prestada pelo contribuinte, podendo ser revisada caso a divergência não seja resolvida em processo administrativo.


No exemplo do início, o fisco municipal deveria considerar os R$ 300.000,00 para aplicação do imposto, já que foi o valor declarado pelo contribuinte ou então, se for o caso, abrir um processo administrativo para que o contribuinte justifique as razões que levaram a atribuição do valor do negócio. Se após este processo o contribuinte não conseguir justificar o valor mais baixo do que os parâmetros médios do mercado, então o fisco municipal estaria apto à alterar a base de cálculo para o valor mas adequado.


Por estas razões o STJ firmou as seguintes teses:


a) “A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação”, pois enquanto o IPTU baseia-se na Planta Genérica de Valores, conforme aspectos gerais, amplos e objetivos como localização e metragem, o ITBI considera o valor de mercado e fatores individuais de cada negociação.


b) “O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN)”, ou seja, a base de cálculo deve partir da declaração do contribuinte, presumindo-se como o real valor de mercado do imóvel. Se o Município entender que há motivos para afastar a presunção, que o valor declarado não condiz com o mercado, poderá por meio de procedimento administrativo avaliar as razões do contribuinte, aplicado outro valor, se for o caso.


c) “O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente”, o Valor Venal não deve ser adotado como referência previamente estipulada como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI, pois como já mencionado, este imposto não se baseia em valores pré-definidos como acontece com o IPTU, devendo ser calculado caso-a-caso.


Apesar das informações trazidas acima, é importante ressalvar que nem todos os municípios adotarão imediatamente este posicionamento, podendo haver resistência por parte de alguns na observância deste entendimento. Se este for o caso, o assunto precisará ser levado à Juízo, que decidirá se a recusa em observar a decisão do STJ é válida ou não.


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