O Castelo de Cartas que revolucionou o mercado imobiliário: O caso Encol que todo comprador de imóveis deve conhecer

Nos anos 80 e 90, a Encol S.A. era sinônimo de solidez no setor da construção civil. Presente em várias capitais brasileiras, a incorporadora chegou a ser a maior do país, responsável por erguer milhares de apartamentos e empregar diretamente dezenas de milhares de pessoas. Para quem comprava um imóvel na planta, a marca Encol era vista quase como um “selo de confiança”.

Mas essa confiança ruiu de forma dramática. Em 1999, a empresa entrou em colapso, deixando cerca de 42 mil famílias sem os imóveis comprados e um rastro de ações judiciais que se arrastam até hoje.

Como a Encol cresceu tão rápido?

O modelo da empresa era ousado: captar recursos diretamente dos compradores e utilizá-los não apenas na obra contratada, mas também para financiar novos empreendimentos. Esse mecanismo criava um ciclo de crescimento acelerado, mas altamente arriscado. Na prática, os recursos de um empreendimento eram usados para tocar outro — o famoso “efeito dominó”. Enquanto o mercado estava aquecido, funcionava. Quando vieram as crises econômicas da década de 90 e a queda na confiança do consumidor, o castelo começou a desmoronar.

O colapso e seus efeitos jurídicos

A quebra da Encol expôs a fragilidade do sistema jurídico-imobiliário da época. Não havia mecanismos claros que garantissem ao comprador que o dinheiro investido em determinada obra seria de fato usado nela. Resultado: milhares de clientes se tornaram credores em uma longa falência, concorrendo com bancos e outros grandes fornecedores — muitas vezes sem conseguir reaver o que pagaram.

O caso se tornou emblemático e foi um dos estopins para mudanças legislativas e práticas no mercado:

• Patrimônio de afetação: Introduzido pela Lei nº 10.931/2004, passou a permitir que cada incorporação tivesse um patrimônio próprio, separado dos bens da incorporadora. Assim, os recursos de uma obra ficam blindados, não podem ser desviados para outras e nem atingidos por dívidas da construtora.

• Maior transparência: A legislação também trouxe regras de contabilidade mais claras e prestação de contas obrigatória.

• Confiança do mercado: Essas mudanças foram decisivas para recuperar a credibilidade dos lançamentos imobiliários no Brasil, estimulando novamente o financiamento e o investimento no setor.

A lição jurídica da história

O caso Encol mostrou, de forma dolorosa, a importância de não misturar os investimentos. No direito imobiliário, isso se traduziu na criação de mecanismos de proteção que hoje parecem óbvios, mas que nasceram da tragédia de milhares de famílias que perderam seus sonhos da casa própria.

A queda da Encol foi um divisor de águas. A partir dela, a incorporação imobiliária no Brasil ganhou mais segurança jurídica, beneficiando tanto compradores quanto investidores, mas para você estar seguro, é necessário buscar orientação especializada e ter certeza que a documentação da incorporadora e do empreendimento está em dia.

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