CNJ decide: cartórios não podem exigir CND para condicionar registro de imóvel — o que isso significa na prática

Na sua decisão mais recente (Procedimento de Controle Administrativo nº 0001611-12.2023.2.00.0000), o Plenário do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) reafirmou um ponto importante para quem compra, vende ou pratica atos registrais: não é legítimo que cartórios, serventias extrajudiciais ou corregedorias condicionem a lavratura, averbação ou registro de uma escritura de compra e venda à apresentação de Certidão Negativa de Débitos (CND) ou de Certidão Positiva com Efeito de Negativa (CPEN). Tal exigência foi qualificada pelo CNJ como forma indevida de compelir o pagamento de tributos — isto é, uma sanção política tributária — vedada pela jurisprudência do Supremo Tribunal Federal e pelo próprio CNJ.

Por que o CNJ entendeu dessa forma?

O CNJ apoiou sua decisão em precedentes do STF e em entendimentos já firmados pelo próprio Conselho: condicionar atos notariais e registrais à apresentação de certidões fiscais transforma o serviço registral em um instrumento de cobrança — função que não cabe aos registradores — e fere princípios como o devido processo legal, a separação de funções do Estado e a competência legislativa. Assim, normas internas (estaduais ou locais) e práticas que imponham essa condição devem ser afastadas.

Posso pedir a CND? Qual a diferença entre pedir e condicionar?

Sim — o CNJ deixa claro que os registradores e notários podem solicitar certidões (mesmo positivas) com finalidade informativa, para dar transparência ao negócio e possibilitar que o comprador tome ciência da situação fiscal do bem ou do vendedor. A diferença crucial é:

• Pedir para conhecimento: permitido — fornece informação ao comprador/partes; não impede o ato.

• Exigir como condição para registrar ou lavrar: proibido — não se pode negar o ato com base na ausência de CND.

Na prática, isso significa que o cartório pode informar ao comprador que há débitos vinculados ao imóvel ou ao vendedor (e até juntar cópias de certidões aos autos, se entender útil), mas não pode recusar o registro com o argumento de que não foi apresentada CND.

Por que condicionar o registro à CND é uma forma incorreta de cobrança?

O CNJ explicou que impor a CND como condição transfere ao registrador o papel de cobrador do tributo, atrelando a efetivação do ato jurídico (registro/averbação) ao pagamento de tributos que só podem ser cobrados pelos meios legais (fisco), com observância do devido processo e das garantias previstas na Constituição. Essa prática foi entendida como tentativa de impor uma sanção política por via administrativa, o que é inconstitucional à luz da jurisprudência.

O que isto muda para as partes (comprador e vendedor)?

• Comprador: tem o direito de registrar a escritura sem que o cartório negue o ato por falta de CND; contudo, é altamente recomendável sempre checar a situação fiscal do imóvel por conta própria (consultas, certidões, cláusula contratual de responsabilidade). O cartório pode fornecer informações, mas não pode impor a não prática do ato.

  Atenção: Não é porque saiu a escritura ou registro que o imóvel está 100%, a existência de débitos pode significar risco ao seu negócio no futuro.

• Vendedor: embora o registro não possa ser indeferido pelo cartório, eventuais débitos tributários existentes continuam existindo e poderão ser cobrados pelos respectivos entes (município, Estado, União) ou discutidos judicialmente.

O que fazer se o cartório se recusar a registrar por falta de CND?

1. Anote exatamente o que foi exigido e a fundamentação apresentada pelo cartório (nome do atendente, horário, número de protocolo, se houver).

2. Leve a questão à Corregedoria-Geral da Justiça do respectivo Estado, apresentando o Procedimento de Controle Administrativo do CNJ como precedente (autos nº 0001611-12.2023.2.00.0000).

3. Caso seja cabível, registre reclamação administrativa junto ao CNJ ou ajuíze medida judicial para garantir o direito ao registro. A decisão do CNJ serve como argumento muito forte contra a exigência.

Recomendações práticas para contratos e escrituras

• Inclua cláusulas contratuais claras sobre a responsabilidade por tributos (ITBI, IPTU, ITCMD etc.) e prazos para apresentação de documentos.

• Se desejar proteção extra, negocie garantias contratuais (retenção de valores em cartório, cláusulas penais, depósitos judiciais, ou outras fórmulas lícitas) em vez de depender da ação do registrador para forçar o pagamento.

• Busque orientação jurídica especializada e solicite certidões por sua própria iniciativa para evitar surpresas — a informação protege, mesmo quando o cartório não pode impedir o registro.

Conclusão

O Plenário do CNJ, no PCA nº 0001611-12.2023.2.00.0000, consolidou o entendimento de que é vedado condicionar a prática de atos notariais e registrais à apresentação de CND/CPEN. Pedir certidões para conhecimento é admissível; usar a certidão como obstáculo ao registro não é — trata-se de meio indevido de cobrança de tributos. Para quem atua no mercado imobiliário, a decisão reforça a necessidade de separar a esfera registral da cobrança tributária e de usar instrumentos contratuais adequados para mitigar riscos. Mas isso não significa que o risco do negócio é afastado com a não exigência da certidão, pelo contrário, o risco se torna ainda maior, por isso, faça seu dever de casa e capriche na análise de risco por conta própria.

Leia também: Quais são as responsabilidades das administradoras de imóveis na gestão de aluguéis? ou Monitoramento do COAF sobre Operações Imobiliárias

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